بسم الله الرحمن الرحيم
التمويل الإسلامي لشراء المنازل
في سنة 1993م 1413هجري لم يكن هناك وفق علمنا آنذاك، وسيلة إسلامية يستطيع من خلالها المسلم – خاصة الذي يقيم في أوروبا وأمريكا وكندا وغيرهم من البلاد الغربية – أن يمول شراء منزل من البنوك إلا عن طريق التمويل الربوي Mortgage، مما حدا بكثير منهم الى إستئجار البيوت التي كانت قيمتها ترتفع كل سنة، بما عرضهم للخسارة بالنسبة لغيرهم ممن أشتروا منازلهم واستفادوا من أرتفاع أثمان البيوت التي يملكونها. a
وقد صدر في سنة 1993م 1413هـ كتاب المضاربة المعروض في هذا الموقع، والذي أقترح وشرح بإختصار (في نهاية الكتاب صفحات ص 341 الى ص 344 ) طريقة تمويل إسلامي مبنية على المشاركة في الملكية بين البنك والمشتري؛ على أن يسكن المشتري المنزل ويدفع أجرة للبنك عن الجزء المملوك للبنك والذي ينتفع هو بسكناه، وعلى أن يشتري كل سنة جزء مما يملكه البنك حتى يصبح الملك كاملا له. وقد وضحنا هذه الطريقة في الكتاب والذي نورد فيما يلي مقتبس منه (الصفحات المذكورة).
ونجد اليوم أن البنوك الإسلامية تقوم بتمويل العقارات في هذه البلاد الغربية وغيرها بنفس طريقة التمويل المذكورة أدناه، ونتمنى أن تكون هذه البنوك ملتزمة بالشروط التي ذكرناها بخصوص قيمة الأجرة وشروط عقد الإجارة والفسخ شروط البيع والشراء وغيرهم كما هو مبين بإيجاز فيما يلي. والحمد لله وما التوفيق إلا من عند الله.
صفحات من الجزء الأخير من: الفصل السابع – المضاربة بالقدرات الممتدة
من كتاب المضاربة والمشاركة (نشر سنة 1993م 1413هـ)
”في مجالات الصناعة والزراعة والتجارة والاستثمارات العقارية؛ لدينا المضاربة والمزارعة والمشاركات لتمويل هذه القطاعات وبالصيغة العملية التي وردت في هذا البحث؛ أما في مجال التمويل الإستهلاكي؛ فلو أخذنا تمويل المساكن الخاصة- كما هي الحالة في الإقتصاد الغربي- فيمكن تصميم معاملة يشتري العميل والبنك المنزل ويمتلكاه بينهما مشاركة بحصص المال؛ وليكن الخمس للعميل والأربعة أخماس للبنك؛ ويسكن العميل المنزل كله وفق عقد إجارة منفصل فيستحق البنك أجرة أربعة أخماس البيت، بينما يقسم ما دفعه البنك على عشرة ىسنوات مثلا يدفع العميل العشر منها كل سنة؛ فتؤول ملكية هذا العشر إليه فلا يدفع أجر هذا العشر في السنوات التي تليه؛ وهكذا حتى تؤول ملكية البيت كله إلى العميل فتنتهي المشاركة. وهذه معاملة صحيحة بشرط ألا يجبر العميل على أجرة فيها غبن أو تختلف عن أجور مثل هذه الدار، وقد لا يجوز أن يجبر علي الإستئجار إن شاء بعد أول عام أن ينتقل منه إلى غيره؛ فهذا عقد إجارة ولا علاقة له بعقد المشاركة؛ إلا أنه يتعرض في هذه الحالة إلى تغير الأجرة وفق تغير أسعار السوق عند التعاقد في الفترات اللاحقة. وربما جاز أن يتفقا على عقد إجارة مدته عشرة أعوام عندها لا يحق له الإنتقال لأن الإجارة عقد لازم لا يملك أحد المتعاقدين فسخه إلا إذا وجد ما يوجب الفسخ. وفي كل حال فالعين موجودة فان بيعت رد لكل من الشريكين نصيبه من ثمنها بحصص مالهما. وهناك أكثر من طريقة لهذا التمويل الإستهلاكي:
۱- أن يشتري البنك العقار ثم يبيعه الى العميل وفق عقد بيع مؤجل فيه بعض الثمن أو كله؛ ويجوز للبنك أن يبيعه بثمن أكثر مما أشتراه به إذا لم يكن قد أخذ من العميل وعدا ملزما بالشراء فلا يحق له الربح إنما يحق له تقاضي قيمة المنفعة التي ينتفع بها العميل عن الجزء من الدار خلال المدة التي سكن فيها ولم يدفع الثمن بعد، فيكون الثمن المؤجل يساوي ثمن الحال زائد أجر الجزء المنتفع به حتى يتم تسديد ثمنه، وهذا العقد- بصورته الملزمة للعميل بالشراء- ملزم للطرفين في الثمن ومواعيد الدفع. فإن امتنع أو عجز العميل عن الدفع يحق للبنك أن يبيع العقار ويأخذ من ثمن البيع بقية مستحقاته وفق العقد وما يتبقى يأخذه العميل.
۲- أن يشتركا في الشراء والملكية وفق عقد مشاركة؛ ثم يستأجر العميل الدار وفق أجور المثل وطبقاً لعقد إجارة، ويشتري العميل أجزاء من حصة البنك وفق عقود بيع.
- عقد الإجارة إما يكون ثابتا لمدة العشر سنوات أو أكثر؛ أو يكون كل سنة مثلا؛ فإن كان ثابتا لمدة طويلة يكون ملزما وعليه دفع الأجرة المتفق عليها لشركة المشاركة وتقسم الأجرة بينهما بحصة كل منهما في ذلك العام، وإن كان يجدد كل عام فكذلك إلا أنه يجب الإتفاق عليه أول كل فترة جديدة وبشرط أن يكون مثل أجور مثله، وعقد الإجارة لا علاقة له بالمشاركة وله أن يستأجر أو إن يمتنع إن شاء ذلك، أي يكون كالأجنبي عن المشاركة.
- أما عقد البيع فهذا اما يتفق عليه بنفس ثمن شراء المشاركة للعقار؛ فيشتري من البنك جزء من حصته كل عام وهذا إن تعاقدا على أجزاء معينة وفق تواريخ مستقبلية معينة يكون عقدا ملزما لهما. أو يُتفق عليه بموجب سعر السوق في هذه الأوقات المستقبلية فلا يكون ملزما لهما. فإن إختلفا يباع العقار ويقسم المال بنسب المشاركة. وعقد البيع المستقبلي عقد لا يتخلله ما نهي عنه مثل عدم التقابض والغرر وغيرهما مما يشوب العقود المنهي عنها، فهذا بيع موجودة فيه العين ومملوكة للبائع ومقدور على تسليمها؛ تأخر فيه تسليم العين وتسليم الثمن. فإن جاز السلم وجاز البيع المؤجل يجوز تأجيل العين والثمن والله أعلم.
وهذا عرض عام- ويحتاج إلى بحث مفصل مطول آخر- يمكن تطبيقه على السلع الإستهلاكية الأخرى من سيارات إلى أجهزة منزلية وغيرها؛ والأساس في حساب الزيادة نظير تأجيل دفع الثمن أنها يجب أن تساوي ثمن منفعة العين في هذه الفترة المؤجلة أي أجرتها، ولا يجوز هذا النوع إلا في الأعيان ذات المنفعة أي التي يمكن إجارتها وتنضبط بأثمان هذه المنافع. أما ما لا يمكن اجارته فقد وفر الشرع له البيع المؤجل فيه الثمن والأرجح أن ضابطه هو الثمن المستقبلي لهذه السلعة، وهذه بيوع تحدد أثمانها قوى السوق المنافسة. ولا يصح أن يكون ضابطه ربح المثل لأن هذا بيع فإن إتفقا على ربح المثل في هذه المدة ضُمن هذا الربح ثم قُبض دون إستثمار أو تعرض أصل المال للمخاطرة، هناك خط يفصل بين ربح المثل أو ربح الفرصة المضاعة وبين الفائدة الربوية؛ يتمثل في إستخدام ربح المثل للمقارنة فقط مع عدم إستحقاقه إلا عند تحقق الربح الفعلي حقيقة. فإن إستحق دون إستثمار فعلي كان ربا.
أما عن تمويل المشروعات الحكومية مثل الطرق والمستشفيات وشبكات الكهرباء والماء وغيرها من الخدمات التي تتعهدها الدولة فهذه تعاونية تمول من أموال الضرائب فإن لم تكف يمكن تمويل النقص بإكتتاب فينفذ المشروع وتستأجره الدولة من أموال الضرائب المستقبلية ويعود الأجر إلى مساهمي الإكتتاب على أن تحدد طريقة وثمن شراءه بطريقة مقاربة لتلك التي ذكرت فيما قبل.
ان الإقتصاد الإسلامي قادر على تلبية كل متطلبات واحتياجات البشر وبصورة عملية ذات قيم عادلة؛ تؤدي إلى تشجيع المعاملات والاستثمار بما يعود بالخير والرخاء على المجتمع الذي يأخذ به ويطبقه وفق أسلوب عملي معاصر وصادق. ومن أحد العوامل المهمة في إنجاح تطبيقه هي أن يقتنع به العاملون في أجهزته؛ ويؤمنون إيمانا مطلقا به كنظام عملي يقوم على قوانين ومعادلات ويستمد مبادئه من مثاليات وأخلاقيات، وأن يتخلوا عن الفكرة السائدة أن معاملاته تقوم على الثقة والأخلاقيات وحدها، فهذا غير صحيح وقد عرضنا هذه الدراسة آخذين في الإعتبار عدم توافر الثقة فوجدنا في هذا النظام ما يكفل الأمان حتى إذا اعتدى أو خان طرف؛ مالم نجده في النظم الأخرى، فهذا نظام إنساني عملي لو بحثنا فيه بجدية وإقتناع سنخرج منه بالنظام الإقتصادي المثالي والعملي معا؛ والذي ليس لدي أدنى شك في أن العالم كله سيأخذ به في المستقبل القريب؛ ففيه علاج كل المشاكل الإقتصادية والاجتماعية التي عانى وما زال يعاني منها نتيجة انتفاء العدالة في هذه النظم. فلنتوكل على الله تعالى ولنعمل بما أنعم به علينا؛ ونحن أولى بما إصطفانا سبحانه وتعالى به؛ لا يسبقنا إليه أحد من العالمين؛ وما التوفيق إلا من عند الله عز وجل.
تم والحمد لله، سنة ۱۹۹۳ ميلادي“ أنتهى المقتبس من كتاب المضاربة والمشاركة
******
وفي أكتوبر سنة 1999م شاهدت برنامج ”على الهواء“ للسيد عماد أديب بخصوص البدائل الأسلامية للتمويل الأستهلاكي، فأرسلت في اليوم التالي بالبريد الإلكتروني الرسالة التالية الى السيد عماد أديب:
13 اكتوبر 1999م
السيد عماد الدين أديب رعاه الله،
برنامج على الهواء
قناة أوربت الثانية
الموضوع: صيغ المعاملات الإسلامية في تمويل معاملات الشراء الإستهلاكي
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته، وبعد،،
إشارة الى البرنامج الذي أذيع أول أمس على قناة أوربت الثانية، بخصوص البدائل الإسلامية للتمويل الإستهلاكي، ولأهمية هذا الأمر، تجدون هنا الوسيلة الإسلامية التي نشرتها في البحث الذي قمت به سنة 1993م، والذي تضمنه كتابي المعنون ”المضاربة والمشاركة“، الذي أرفق منه الصفحات المعنية بهذا الموضوع (وهم بالمناسبة إضافة في آخر صفحات الكتاب). وقد تم توزيعه (طبع ووزع الكتاب دون مقابل) آنذاك على عدد من مدراء البنوك الإسلامية ومن أساتذة الفقه والإقتصاد الإسلامي في الجامعات، وعلى بعض الفقهاء المعروفين.
التمويل الإسلامي لشراء منزل لغرض السكني فيه، يتلخص في مشاركة الممول (البنك مثلا) مع الشاب الذي يرغب في شراء مسكن له، ويقوما بشراء المسكن مشاركة بينهما (بعد إكتمال الإجراءات القانونية والتقييم والكشف Valuation, Legal & Survey كما يحدث في بريطانيا مثلاً)، وفق نسبة مبدئية يتفقان عليها، قد تكون 10% للشاب، و 90% للبنك، ثم تتصاعد هذه النسبة سنويًا. ويتم الشراء وفق عقد مشاركة بغرض ملكية المسكن، بهذا يملك الشاب العُشر ويملك البنك تسعة أعشار المنزل، بعد ذلك يستأجر الشاب جزء المنزل المملوك من البنك وفقًا لعقد إيجار سنوي بأجر يماثل الإيجار السنوي لمسكن مماثل (أجر المثل) مضروبًا في 0,9 (تسعة أعشار)، (أو يستأجر لقاء كل الأجر من الشركة المالكة للعقار، وحيث أنه يملك عُشر هذه الشركة يعود له عُشر الأجر).
وسينص عقد المشاركة أن الطرف الثاني أي الشاب سوف يشتري سنويًا جزءًا إضافيًا من العقار، ولنقل 10% كل سنة، (أو أي نسبة يتفقان عليها)، وأن العقار سيصبح كله ملكه خلال عشر سنوات، فيكون في السنة الثالثة قد امتلك 30% من العقار وعليه يدفع في السنة الثالثة 70% من الأجر، وهكذا حتى السنة الأخيرة، عندئذ يدفع عُشر الأجر فقط، بعدها ينقضي عقد المشاركة إذ يصبح الشاب هو المالك الوحيد للشركة المالكة للمنزل. وإن عجز الشاب عن الشراء في سنة ما، يكون للطرف الأول –البنك- إما ترك العقار مؤجرًا له بنسب الملكية الحاصلة آنذاك، حتى سنة أخرى قد يتمكن فيها الشاب من الإستمرار في الشراء، أو أن يباع العقار ويقتسما ثمن المبيع بينهما بنسب الملكية الحاصلة، فيسترد كلا منهما قيمة ما يملكه من العين.
هناك بدائل إسلامية متعددة، منها البيع بثمن مؤجل، يجوز أن يزيد البائع الثمن المؤجل فيه عن ثمن الحال، نظير إنتفاع المشتري بالعين المشتراة في الزمن الذي لم يدفع فيه ثمنها، والحقيقة أن بيع منفعة هو معاملة إجارة، ويكون حساب الثمن المؤجل مثل ما ذكرناه أعلاه في معاملتي المشاركة والإجارة. ومن الإهمية أن الزيادة في الثمن المؤجل عن ثمن الحال ليست عوضًا عن الفائدة الربوية، أي ثمن تأجيل دفع المال، ولا علاقة لها بذلك، إنما هي كما ذكرنا ثمن منفعة البيت (أي أجرته) الذي أصبح يسكنه وهو لم يدفع بعد ثمنه، أي أن المنزل ما زال كله أو جزء منه ملك لجهة أخرى، تستحق هذه الجهة أجرة عنه، فأضيفت الى الثمن المؤجل فزاد عن ثمن الحال، وتحكم هذه الزيادة قواعد حسابية عادلة ليست كتلك التي تحدد الفائدة، ومن المؤكد أنها ستختلف عنها.
والعقد الشرعي بما يشتمل من الشروط التي ستحكم العلاقة بين الطرفين، ليس بالبساطة التي ذكرتها أعلاه، ولكن قواعد الإقتصاد الإسلامي توفر العدل بين الطرفين وتحفظ مصلحتهما، ويمكن ترجمة صحة هذه الجملة عمليًا، عند تحديد وتفصيل هذه الشروط التي ستبين للطرفين صحة جدوى هذا العقد لكلا منهما، وأنا على إستعداد للقيام بالدراسة اللازمة لتقديم الصيغة الشرعية وتفصيل الشروط العامة والخاصة لهذه المعاملات.
ومن هذه الموضوعات، صيغة تكوين شركة مالكة للعقار يشتركان في ملكيتها، وكيفية تحديد ثمن بيع المنزل، هل بثمن الشراء أو بالثمن المؤجل، أم يعاد تقييم العقار كل سنة، وكذلك الحال بالنسبة لتحديد أجر العقار. (العلاقات بين تحديد ثمن الشراء وثمن البيع المؤجل والأجرة وثمن وأجرة المثل يجب أن تحكمها معادلات إقتصادية)، وغيرهم مثل تحديد التصرفات التي تحق لكل طرف، وشروط الضمان والتقييد والرهن، وآثار فساد العقد، وإنتهاؤه لأسباب إختيارية أو قهرية، وشروط القسمة، وما هي الواجبات والحقوق، ومدى جواز أو عدم جواز الإلتزامات كالوعد بالشراء أو البيع …، وأيضًا دراسة القوانين الوضعية للبلد وملائمة هذه المعاملات معها. قد تبدو هذه البنود صعبة التحقيق، بما يكفل العدل والنفع لطرفي المعاملة، وبما يضمن موافقتهما على العمل بـها، إذ يجب أن نأخذ في الإعتبار أن البنك مؤسسة غايتها الربح المساوي على أقل تقدير للفرص الإستثمارية الأخرى المتوفرة في السوق، إلا أنه يجدر الذكر هنا، أن المضاربة وهي معاملة أكثر تعقيدًا إلى حد كبير من هذه المعاملة، قد تم تحديد شروطها وفقًا لمبادئ الشريعة، وثبت صلاحها للتطبيق في عصرنا الحديث.
أرجو أن يصلني منكم ما يؤكد إهتمامكم بهذا الموضوع، ودعمكم المستقبلي له عند إكتماله، عندئذ سوف أضع كل جهدي في وضع صيغة العقد وشروطه، آملاً هذه المرة أن ناتج الجهد سوف يعُمل به ويُستفاد منه، من أجل التيسير على الكثير من شبابنا، بتوفير التمويل لهم، ليس فقط من أجل تمويل شراء السلع الإستهلاكية، وإنما أيضًا من أجل تمويل شركاتهم الصاعدة، عن طريق عقد المضاربة، الذي هو البديل الإسلامي للتمويل الربوي.
راجيًا أن ترسلوا لي عنوانكم البريدي إلى بريدي الإلكتروني لأرسل لكم نسخة من الكتاب السابق ذكره. لن استرسل أكثر حتى لا أطيل عليكم، وفقكم الله ووفقنا الى ما يرضاه، وتفضلوا بقبول فائق التقدير والإحترام،
(إنتهت الرسالة)
- وأشيع آنذاك في 1993م أن أحد الفقهاء في أمريكا أقترح السماح بالتعامل بقروض البيوت الربوية من باب جلب المصالح ودرء المفاسد، والله أعلم (back)